【超簡単】媒介契約書（34条書面）宅建士～簡単にさくっと覚えよう～
どうも、松本です。
今日は媒介契約書(34条書面)についてわかりやすく解説していきます。
わかるところはガンガン目次から飛ばして網羅していってくださいっ！
ここを押さえろ！！！！！！
下記の表をご覧下さい↓↓↓
媒介契約書の作成・交付以外は一般媒介契約には適用されません！
一般媒介は作成・交付のみ！！
この表を完璧に覚え、しっかりと用語の意味を理解していればほぼ媒介契約書に関しては点数は取れます！
むしろこの範囲しかないので、媒介は超ラッキー問題です！
※表の説明は後述
媒介契約の種類
媒介とは
Aさん(売り主)がBさん(買い主)に建物を売りたいと考えたときに、AB間の面倒な作業を行ってくれるのが媒介です。
別名は仲介。
種類
媒介契約には3種類あります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
1→2→3の並びで専任性が強くなっていきます。
↑この強くなるイメージは重要です！
業者の複数選択・自己発見取引
自己発見取引とは、媒介をお願いしているのに依頼者が勝手に相手先を見つけてくることです。
↑こんなことされたら腹立つ。
二つの行為は契約の種類によってできるものとできないものがあります。
- 一般媒介契約
→複数の業者に依頼することも、自分で取引相手を見つけてることもできます。
- 専任媒介契約
→自分で取引相手を見つけてることはできるが、複数の業者に依頼することはできない。
- 専属専任媒介契約
→自分で取引相手を見つけてることも、複数の業者に依頼することもできない。
一般媒介契約はどちらも○専属専任媒介契約はどちらも×なので、この二つを先に覚えて
専任媒介契約は自己発見取引のみ○と覚えるのがいいと思います。
有効期間
専任媒介契約の場合3ヶ月以上の期間を定めて契約することはできません。
※更新した後も3ヶ月以上を超えることはできません。
（それ以内であれば短くてもできる！）
- 一般媒介契約 →定めなし
- 専任媒介契約 →3ヶ月
- 専属専任媒介契約 →3ヶ月
専任・専属専任媒介契約で3ヶ月以上の期間を定めて契約した場合3ヶ月になります。
※無効にはなりません！
業務処理状況の報告義務
専任媒介契約の場合は一定の期間内に仕事の状況を報告しなければいけません。
- 一般媒介契約 →→→規定なし
- 専任媒介契約 →→→2週間以内
- 専属専任媒介契約 →→→1週間以内
専属専任の方が専任よりもいちいち報告しなければいけません。
指定流通機関への登録義務
指定流通機関とはレインズと呼ばれる、多くの不動産情報が載っているものです。
専任媒介契約では指定流通機関への登録が義務ずけられています。
- 一般媒介契約 →→→規定なし
- 専任媒介契約 →→→7日以内(休日を除く)
- 専属専任媒介契約 →→→5日以内(休日を除く)
いずれも契約時から指定の日にち以内に指定流通機関へ登録しなければいけません。
（契約の時から！です。）
媒介契約書面
後から依頼内容についてトラブルが発生しないように、宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結した時は遅滞なく、媒介契約書（３４条書面）を作成し、記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。
※ここでいう記名押印は、35・37条書面とは異なり宅建業者の記名押印であること！！！
※賃貸借契約は交付義務なし！！！
記載事項
- 物件の所在
- 売買すべき価額または評価額
- 媒介契約の種類（一般・専任・専属のどれか）
- 有効期間および解除
- 指定流通機構（レインズ）への登録の有無
- 報酬について
- 既存建物（中古建物）の場合：建物状況調査（構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況調査）を実施する者のあっせんに関する事項（平成30年度の法改正内容）
⇒ 建物状況調査を希望する依頼者に対して、宅建業者が調査業者をあっせん（紹介）するかどうか - 違反に対する措置
- 標準媒介契約約款に基づくか否か
上記はさらっと流して過去問で覚えましょう！！！！
売買契約成立後の指定流通機構への通知
指定流通機構へ登録している宅建業者はその登録をした宅地・建物の売買、交換の契約が成立した場合、契約成立後、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければなりません。
通知する内容は
- 宅地・建物の登録番号
- 取引価格
- 契約の成立年月日
上記は頻出です。
覚え方は バン！ カー！ 年月日！！！
(番号)(価格)
最後に
説明長くなりましたが結局まとめると､最初の目次である「ここをおさえろ！」
で完結します。
全部読んだらあの表に戻り、説明できるようになりましょう。
そしたらあなたも媒介マスターです！！！！！！
媒介を制覇して今年度の宅建試験合格しましょう！！！！！
私はこの本で独学合格しました。
一番人気のある参考書・過去問です。
1権利関係
2宅建業法
3税・その他
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
それではここらへんで
BYE
