【超簡単】手付金等の保全措置～自ら売り主制限・宅建業法～
どうも松本です。
今日は自ら売り主制限の一つである手付金等の保全措置について解説します。
詳しく解説しますので分かるところは目次からがんがん飛ばしていって下さいね！
手付金とは
まずおさらいとして適用範囲の確認をしましょう。
自ら売り主制限は、宅建業者が自ら売り主となって宅建業者でない買い主と宅地・建物の売買契約を締結する場合に適用されます。
※したがって手付金等の保全措置も買い主が宅建業者である場合には適用されません。
【1】手付金とは
「手付金等」とは、「代金の全部または一部として授受される金銭及び手付金その他の名義を持って授受される金銭で、代金に充当されるものであって、契約の締結日以後その宅地・建物の引渡し前に支払われるもの」をいいます。
要するに、①どのような名目で授受されたかに関係なく、②代金に当てられるもので、③契約締結日から引渡しまでに支払われるものです。
申請前に授受される「申込証拠金」は、その時点では手付金等に当たりませんが、代金や手付金に充当されると、その時点で手付金等に含まれます。
自ら売り主制限の種類に関して以下の記事にまとめています。参考までに！！！
保全措置の要否
全ての手付金に保全措置が必要になるわけではありません。
保全措置の要否をまとめると次のようになります。
| 原則 |
宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、原則として保全措置を講じた後でなければ買主から手付金等を受領することができない。
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保全措置不 要の要否 |
引渡しと同時または引渡し後に支払われる金銭は「手付金等」にあたらず、保全措置不要 |
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受領しようとする手付金の額が(すでに受領した手付金とあわせて)
①工事完了前に契約を締結した場合は、代金額の100分の5(5％) 以下かつ1000万円以下
②工事完了後に契約を締結した場合は、代金額の10分の1(10％) 以下かつ1000万円以下
である時には、保全措置はいらない |
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買主に所有権移転登記がされたとき、または買主が所有権の登記をした時は、保全措置はいらない |
「5％かつ1000万円以下」とは「5％以下」と「1000万円以下」の両方とも満たす場合を言います。
したがって、5％を計算し、1000万円と比べて低いほうになります。
例えば、代金額が4000万円の場合、「5％」は200万円なので、「5％以下かつ1000万円以下」は200万円以下になります。
保全措置の方法
1.銀行による保証(工事完了前と工事完了後)
銀行等が宅建業者が受け取る手付金等の全額の返還について連帯保証するものです。
つまり宅建業者が 払わなかったら銀行等が払うということです。
2.保険事業者による保証保険(工事完了前と工事完了後)
宅建業者が受領した手付金等を返還しない時、保険事業者がその額を補填する(代わりに支払う)というもの。
※保険契約の内容は少なくとも目的物の引渡しまでを保険期間とするものでなければならない
3.指定保管期間による保管(工事完了後のみ)
手付金等を宅建業者の代わりに指定保管期間が受け取って預かっておき、買主は、宅建業者に対して手付金等の返還請求権を取得した場合には、指定保管期間から返還を受けることができるという制度です。
3番は工事完了後の物件(つまり完成物件)であれば適用できる。
( )の中もしっかり覚えましょう。
保全すべき額
保全が必要なのは、(既に受領した手付金等と合わせて)受領しようとする額の全額です。
最後に
以上が手付金等の保全措置の概要になります。
過去問でしっかりと押さえこちらの記事で網羅しましょう！
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