【超簡単】瑕疵担保責任の特約の制限～自ら売り主制限・宅建業法～
どうも松本です。
今日は自ら売り主制限の一つである瑕疵担保責任の特約の制限について解説します。
詳しく解説しますので分かるところは目次からがんがん飛ばしていって下さいね！
瑕疵担保責任の特約の制限の適用範囲
まずおさらいとして適用範囲の確認をしましょう。
自ら売り主制限は、宅建業者が自ら売り主となって宅建業者でない買い主と宅地・建物の売買契約を締結する場合に適用されます。
※したがって瑕疵担保責任も買い主が宅建業者である場合には適用されません。
宅建業者が自ら売主で宅建業者以外のものが買主となる契約おいて、瑕疵担保責任に関する特約をする場合は、次のような制限が課されます。
| 原則 | 瑕疵担保責任につき、民法の規定よりも買主に不利な特約をしてはならない |
| 例外 | 瑕疵担保責任を負う期間を引き渡しの日から２年以上とする特約は許される |
| 違反の効果 | 買主に不利な特約は無効となる |
自ら売り主制限の種類に関して以下の記事にまとめています。参考までに！！！
具体例
【1】民法の規定
民法の特約より不利な特約は制限されるので、民法の知識も知っておく必要があります。
民法の規定は以下の表です。
| 責任の内容 |
善意無過失の買主は、 ① 損害賠償請求権 ② 契約の目的を達成できないときは、解除をすることができる。 |
| 売主の過失の要否 |
売主は過失がなくても責任を負わされる(無過失責任)
|
| 責任追及可能期間 |
買主が過失の存在を知った時から1年間 かつ |
次に、瑕疵担保責任に関する特約について具体例を用いて解説します。
【2】責任内容に関する特約
民法の規定より責任の内容を限定する特約は、買主に不利なので無効です。
例えば
｢隠れた瑕疵がある場合、損害賠償はできるが、瑕疵の程度にかかわらず、解除はできない
との特約は無効です。
【3】売主の過失の要否に関する特約
瑕疵担保責任とは無過失責任ですので
｢売主は自己の過失による瑕疵についてのみ責任を負う｣
との特約は、買主に不利であり、無効です。
【4】責任期間に関する特約
引渡しの日から２年以上とする特約は許されるので、｢引渡しの日から２年間｣｢引渡しの日から３年間｣という特約は有効です。
これに対し、｢引渡しの日から1年間とする特約は、｢引渡しの日から｣２年以上｣にあたらず無効になります。無効になった場合の責任期間は民法の規定が適用され｢買主が瑕疵の存在を知った日から１年間｣になります
また｢買主が瑕疵の存在を知った日から１年間｣とする特約も当然に有効になります。
最後に
以上が瑕疵担保責任の特約の制限になります
過去問でしっかりと押さえこちらの記事で網羅しましょう！
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