【超簡単】損害賠償の予定額等の制限～自ら売り主制限・宅建業法～
どうも松本です。
今日は自ら売り主制限の一つである損害賠償の予定額等の制限について解説します。
詳しく解説しますので分かるところは目次からがんがん飛ばしていって下さいね！
損害賠償の予定額等の特約の制限の適用範囲
まずおさらいとして適用範囲の確認をしましょう。
自ら売り主制限は、宅建業者が自ら売り主となって宅建業者でない買い主と宅地・建物の売買契約を締結する場合に適用されます。
※したがって損害賠償の予定額等の制限も買い主が宅建業者である場合には適用されません。
【1】制限の内容
損害賠償の予定等には以下の規制があります。
| 制限の内容 |
債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定や違 約金の定めをするときは、それらの合計額が代金額の10分の2 (=2割、20%)を超えてはならない。 |
| 違反の効果 | 10分の2を超える定めは、超える部分につき無効になる。 |
【2】損害賠償の予定をしなかった場合
損害賠償をしなかった場合には、損害賠償の額は、原則として、実際の損害額になります。
この場合、損害賠償額は、代金額の10分2には限定されません。
なぜなら、10分の2という制限は、あくまで損害賠償の予定をする場合の制限であり、その予定をしない場合には関係ないからです。
自ら売り主制限の種類に関して以下の記事にまとめています。参考までに！！！
手付額の制限等
【1】制限の内容
手付けには以下の規制があります。
| 手付け額の制限 |
宅建業者は、代金額の10分の2を超える手付を受領してならな い
|
| 解約手付 |
手付が支払われた時は、当事者の一方(契約の相手方)が履行に 着手するまでは、買主は手付を放棄して、売り主は手付の倍額 を償還して、契約を解除することができる(解約手付) これより買主に不利な特約は無効となる。 |
【2】具体例
手付額の制限等に関する問題について、いくつか例をあげて考えて見まし
ょう。
｢買主は、手付を放棄して契約を解除はできない」
との定めは、買主に不利な特約なので、無効になります。
｢買主は手付を放棄したうえに、同額の賠償金を支払って解除できる」
との特約も、買主に不利なものとして無効になります。(手付放棄だけで解除できます)
これに対して
｢売主は手付額の3倍を償還して、契約を解除できる」
との定めは、受け取る買主にとって有利な特約なので有効です。
｢買主は、売主が契約の履行に着手した後も、引渡しを受けるまでは契約を解除できる」
との特約も有効です。
なぜなら本来買主は「売主が契約の履行に着手した後」は解除出来なくなるところを「引渡しを受けるまで」に延長しているので買主にとって有利な特約となるからです！
割賦売買契約の解除等の制限
自ら売主制限の1つ割賦売買契約の解除等に関するもので以下のような規定があります。
宅建業者は、自ら売主となる割賦売買契約において賦払金の支払いの義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告し、その期間内に義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払いの遅滞を理由として、契約を解除し、または支払い時期の到来していない賦払金の支払いを請求することが出来ない。これに反する特約は無効となる。
催告から解除までの機関を「30日以上」と長くとり、書面で催告としている点がポイントです！
所有権留保の禁止
自ら売主制限の1つで所有権の留保の規定は以下の通りです。
| 原則 | 宅建業者は自ら売主として宅地建物の割賦売買を行った場合、原則として、引渡しまでに登記のその他引渡し以外の売主としての義務を履行しなければならない。 |
| 例外 | ①引渡しまでに代金の3/10を超える支払いを受けていないときまたは②代金債務について、買主が、抵当権先取特権の登記を申請したり保証人を立てたりする見込みがない時 |
最後に
以上が損害賠償の予定額等の制限になります。
過去問でしっかりと押さえこちらの記事で網羅しましょう！
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