【超簡単】クーリングオフの適用制限～自ら売り主制限・宅建業法～
どうも松本です。
今日は自ら売り主制限の一つである「クーリングオフ」について解説します。
詳しく解説しますので分かるところは目次からがんがん飛ばしていって下さいね！
自ら売り主制限の適用範囲
まずおさらいとして適用範囲の確認をしましょう。
自ら売り主制限は、宅建業者が自ら売り主となって宅建業者でない買い主と宅地・建物の売買契約を締結する場合に適用されます。
したがってクーリングオフも買い主が宅建業者である場合には適用されません。
自ら売り主制限の種類に関して以下の記事にまとめています。
参考までに！！！
クーリングオフ制度
【1】クーリングオフの内容
事務所以外の場所において、買い受けの申し込み・売買契約の締結をした買い主は、原則として、当該買い受けの申し込みの撤回・契約の解除をすることが出来ます。
これをクーリング・オフ制度をいいます。
【2】クーリングオフが出来ない「事務所など」
次の①～④の「事務所など」と呼ばれる場所で契約などが行われた場合は、クーリングオフをすることが出来ません。
| ① 宅建業者の事務所 |
|
② 次のア～ウのうち、専任の宅建士の設置義務のあるもの ア 宅建業者が事務所以外の場所で、継続的に業務を行うことが出来る施設を有するもの
イ 宅建業者が、一団（10区画以上または10戸以上）の宅地建物の分譲を、案内所（土地に定着する建物内に設けているものに限る）を設置して行う場合にあっては、その案内所。
ウ 宅建業者が、専任の宅建士を置くべき場所（土地に定着するものに限る）で宅地・建物の売買契約に関する説明を行った後、その宅地・建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内においては、これらの催しを実施する場所。 |
| ③ 宅建業者が他の宅建業者に対し、宅地・建物の売却について代理・媒介の依頼をした場合にあっては､その依頼を受けた他の宅建業者の①.②の場所 |
| ④ 宅建業者の相手方(申込者・買主)が、その自宅または勤務する場所で、宅地・建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあっては、その相手方の自宅または勤務する場所 |
専任の宅建士の設置義務もある案内所等とは、そこで契約を締結し、またはその申し込みを受ける場所をいいます。そのような場所には、案内所等の届け出義務もあります。
まとめると、契約を締結等をする案内所等は、①専任の宅建士の設置義務、②案内所などの届け出義務があり、かつ、③テント張りなどでなければ、クーリングオフ制度の適用があるので､そこに掲示する標識のは、クーリングオフ制度の適用がある旨の記載がされています。
【3】買い受けの申し込みと契約を締結の場所とが異なる場合
たとえば
1ではクーリングオフできるが、2ではクーリングオフできません
【4】クーリングオフが出来なくなる場合
「事務所等」以外の場所で買い受けの申し込みをした場合でも、次の1と2のいずれかに該当すると、クーリングオフをすることが出来なくなります。
【5】クーリングオフの方法
クーリングオフは、書面により行わなければならず、その書面を発した時に、クーリングオフの効力が生じます
【6】クーリングオフの効果・特約制限
クーリングオフ制度において、下記の点も押えておく必要があります。
| 1クーリングオフが行われた場合は、宅建業者は、申込者等に対し、速やかに、手付け金その他金銭を返還しなければならない |
| 2宅建業者は、クーリングオフに伴う損害賠償または違約金の支払いを請求することはできない |
| 3クーリングオフ制度に関する特約で申込者等に不利なものは無効となる |
クーリングオフ制度に関するまとめ
クーリングオフできるかどうかは4ステップで判断していきます。
2.「事務所等」以外の場所で、申し込んでいた
3.クーリングオフできる旨を書面で告げられてから8日間を経過していない
4.「引き渡しを受け、かつ代金全額を支払った」にあたらない
1～4のうち一つでも該当していればクーリングオフできません！！！！
最後に
長くなりましたが過去問でもかなりでてくるので自然と覚えます。
しかし、ここは皆の得意分野でもありますから細かいところをつついてきます。
また、選択肢ではなく「正解は何個あるか」のような問題も出てきます。
正確な知識が必要になります。
しっかりと覚えて確実に点数をゲットしましょう！
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また他の自ら売り主制限に関する記事もありますのでこちらも参考にしてみて下さい。
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【超簡単】他人物売買の制限～自ら売主制限·宅建業法～
どうも松本です。
今日は自ら売主制限の一つである「自己の所有に属さない宅地·建物の制限」についてまとめました。
この制限について他人物売買の場合と未完成物件の場合と2つに分けて説明していきます。
他人物売買の場合
他人物売買とは
売主以外のものの所有に属する宅地建物の売買のことです。
私が友達の携帯を勝手にうったらこれは他人物売買です！
原則·例外
|
原 則 |
宅建業者は自ら売主となって宅地·建物の他人物売買 (予約を含む)を締結してはならない。 |
|
例 外 |
宅建業者が当該宅地·建物を取得する契約(予約を含む が、契約·予約の効力の発生が条件に係るものを除く) を締結している等の場合には、売買契約を締結するこ とが出来る。 |
例外の部分はわかりずらいので図で簡単に解説いたします。
上の図の例(1)では契約可、例(2)では契約不可です。
停止条件のついた売買契約では他人物売買出来ないのですが、これは図のAC間の契約についてです。
※AとBの契約が停止条件つきかどうかは関係ありま
せん。
しっかりと理解しましょう！！
未完成物件の売買の場合
| 原則 |
未完成物件につき自ら売主となる売買契約(予約を含む) を締結してはいけません。 |
| 例外 |
て未完成物件の売買契約を締結することができる。 |
なお、未完成物件には「契約締結時期制限」も適用さ
れるので、宅建業者が自ら売主として未完成物件の売
買契約を締結するには
- 開発許可・建築確認を受けていること
- 手付金の保全措置を講じていること
↑この２つを満たさなければならないことになります。
※逆に言うと、1.2をしていれば未完成物件でも売買契約を締結することができます！
このような逆の発想も大事になってくるのでしっかりと
意味を理解しながら進めましょう。
最後に
全体的に理解していればしっかり点数を取れるところで
すので確実にgetしましょう！
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下に自ら売主制限の総まとめなど載せているのでこちらも勉強に
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では本日はここら辺でbye!
【超簡単】さるでもわかる自ら売主制限・覚え方。～宅建業法～
どうも松本です。
今回は自ら売主制限を簡単に説明していきます。
なかなかに簡単な分野なのでこの記事でマスターしていきましょう！！
自ら売主制限
宅建業者が自ら売主となって一般の人と契約するときに有利になり過ぎないように設けられた制限です。
つまり一般人を守ろうってことです。
８種制限の覚え方
種類
自ら売り主制限には８種類あります。
- 他人物売買
- クーリングオフ
- 担保責任の特約の制限
- 損害賠償の予定などの制限
- 手付金の制限
- 手付金の保全措置
- 割賦売買契約の解除
- 所有権留保などの禁止
覚え方
他人(の)栗(と)タンポポ(を)そん(と一緒に)手付×2(けた)、かんぷ(なきまでに)留保した
注意点
※手付に関する制限はふたつあること。
※割賦はかんぷとよぶこと。
自ら売主制限の解き方(手順)
STEP1
自ら売主制限の問題には必ず「自ら売主として宅建業者が」という文がでて来ます。
その問題が出てきたら前述した8種類のものか確かめる。
8種類のものであればSTEP2へ
STEP2
先程の文の後に「宅建業者でない買主と」か「宅建業者である買主と」と出てきます。
自ら売主制限は一般の人を守るためのものですのでこの「宅建業者である買主と」の方は適用されません。
つまり手付が2割超えていたとしてもいいわけです。※ここはかなり頻出ですよ！
STEP3
後はそれぞれの制限の適用を見分けるだけです！
これで確実に数点ゲットですねっ！
それぞれの適用制限の数字のまとめ
| クーリングオフ期間 | 書面で告知されてから８日間 |
| 瑕疵担保責任 | 引渡しの日から２年以上の特約は有効 |
| 損害賠償・違約金の定め | 合計代金が２割まで |
| 手付金の制限 | 代金額の２割まで |
| 手付金等の保全措置の例外(未完成物件) | 代金額の5％以下かつ、1000万以下 |
| 手付金等の保全措置の例外(完成物件) | 代金額の10％以下かつ、1000万以下 |
| 割賦売買契約の解除などの制限 | 30日以上の相当の期間を定めて書面催告 |
| 所有権留保の禁止の例外 | 引渡しまでに3割を超える支払いを受けていないときは、留保可 |
↑上の表の数字は絶対に覚えて下さい！！！！！！
最後に
自ら売主制限は数字さえ押えてしまえばとても簡単です。
確実に数問でるのでしっかり点数を取っていきましょう！
相手が宅建業者かどうかもしっかり見落とさないように！
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8種の詳しい制限に関しては下の記事を参考にしてみ
てください！
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では本日はここら辺で。
BYE
【超簡単】媒介契約書（34条書面）宅建士～簡単にさくっと覚えよう～
どうも、松本です。
今日は媒介契約書(34条書面)についてわかりやすく解説していきます。
わかるところはガンガン目次から飛ばして網羅していってくださいっ！
ここを押さえろ！！！！！！
下記の表をご覧下さい↓↓↓
媒介契約書の作成・交付以外は一般媒介契約には適用されません！
一般媒介は作成・交付のみ！！
この表を完璧に覚え、しっかりと用語の意味を理解していればほぼ媒介契約書に関しては点数は取れます！
むしろこの範囲しかないので、媒介は超ラッキー問題です！
※表の説明は後述
媒介契約の種類
媒介とは
Aさん(売り主)がBさん(買い主)に建物を売りたいと考えたときに、AB間の面倒な作業を行ってくれるのが媒介です。
別名は仲介。
種類
媒介契約には3種類あります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
1→2→3の並びで専任性が強くなっていきます。
↑この強くなるイメージは重要です！
業者の複数選択・自己発見取引
自己発見取引とは、媒介をお願いしているのに依頼者が勝手に相手先を見つけてくることです。
↑こんなことされたら腹立つ。
二つの行為は契約の種類によってできるものとできないものがあります。
- 一般媒介契約
→複数の業者に依頼することも、自分で取引相手を見つけてることもできます。
- 専任媒介契約
→自分で取引相手を見つけてることはできるが、複数の業者に依頼することはできない。
- 専属専任媒介契約
→自分で取引相手を見つけてることも、複数の業者に依頼することもできない。
一般媒介契約はどちらも○専属専任媒介契約はどちらも×なので、この二つを先に覚えて
専任媒介契約は自己発見取引のみ○と覚えるのがいいと思います。
有効期間
専任媒介契約の場合3ヶ月以上の期間を定めて契約することはできません。
※更新した後も3ヶ月以上を超えることはできません。
（それ以内であれば短くてもできる！）
- 一般媒介契約 →定めなし
- 専任媒介契約 →3ヶ月
- 専属専任媒介契約 →3ヶ月
専任・専属専任媒介契約で3ヶ月以上の期間を定めて契約した場合3ヶ月になります。
※無効にはなりません！
業務処理状況の報告義務
専任媒介契約の場合は一定の期間内に仕事の状況を報告しなければいけません。
- 一般媒介契約 →→→規定なし
- 専任媒介契約 →→→2週間以内
- 専属専任媒介契約 →→→1週間以内
専属専任の方が専任よりもいちいち報告しなければいけません。
指定流通機関への登録義務
指定流通機関とはレインズと呼ばれる、多くの不動産情報が載っているものです。
専任媒介契約では指定流通機関への登録が義務ずけられています。
- 一般媒介契約 →→→規定なし
- 専任媒介契約 →→→7日以内(休日を除く)
- 専属専任媒介契約 →→→5日以内(休日を除く)
いずれも契約時から指定の日にち以内に指定流通機関へ登録しなければいけません。
（契約の時から！です。）
媒介契約書面
後から依頼内容についてトラブルが発生しないように、宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結した時は遅滞なく、媒介契約書（３４条書面）を作成し、記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。
※ここでいう記名押印は、35・37条書面とは異なり宅建業者の記名押印であること！！！
※賃貸借契約は交付義務なし！！！
記載事項
- 物件の所在
- 売買すべき価額または評価額
- 媒介契約の種類（一般・専任・専属のどれか）
- 有効期間および解除
- 指定流通機構（レインズ）への登録の有無
- 報酬について
- 既存建物（中古建物）の場合：建物状況調査（構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況調査）を実施する者のあっせんに関する事項（平成30年度の法改正内容）
⇒ 建物状況調査を希望する依頼者に対して、宅建業者が調査業者をあっせん（紹介）するかどうか - 違反に対する措置
- 標準媒介契約約款に基づくか否か
上記はさらっと流して過去問で覚えましょう！！！！
売買契約成立後の指定流通機構への通知
指定流通機構へ登録している宅建業者はその登録をした宅地・建物の売買、交換の契約が成立した場合、契約成立後、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければなりません。
通知する内容は
- 宅地・建物の登録番号
- 取引価格
- 契約の成立年月日
上記は頻出です。
覚え方は バン！ カー！ 年月日！！！
(番号)(価格)
最後に
説明長くなりましたが結局まとめると､最初の目次である「ここをおさえろ！」
で完結します。
全部読んだらあの表に戻り、説明できるようになりましょう。
そしたらあなたも媒介マスターです！！！！！！
媒介を制覇して今年度の宅建試験合格しましょう！！！！！
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BYE
【超簡単】建築物の用途制限の覚え方～法令上の制限・都市計画法・宅建士～
どうも松本です。
今日は宅建試験において避けては通れない暗記科目である
「用途地域内に建てることの出来る建築物」
の簡単な覚え方を紹介します。
この記事を見ることで確実に用途制限について得意になります。
そして周りから頭一つ抜きんでていることでしょう！
用途地域について
用途地域とは
都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。 住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など13種類があります。
13種類は以下
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
- 田園住居地域
この13種類の地域では建築物を建てることが出来る建物は制限されていて
それぞれ建築可能な建築物が異なります。
宅建試験ではこの違いをついてくる問題が頻出です。
覚え方
まず何を覚えるかはこちらの写真をご覧下さい。↓
これを覚えるんですよ？異常な量にやる気無くなります。
まーでも私の暗記法ならこんな暗記、瞬殺です！
では手順を追って説明いたします
①まず用途地域の種類の数とその名称を覚えます。
用途地域はぜんぶで13種類あります！
13ですからね！！！！しっかり覚えましょう。
そして前述した
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
- 田園住居地域
これをしっかりこの並び順で頭にたたき込む。
※田園は住居系だよ
覚え方としては
「住居-商業-工業-田園」と、大まかに覚え
そこから
住居系は 1.2.1.2.1.2+準→→低層-高層-ただの住居+準
商業系は 近隣-ただの商業
工業系は 準-ただの工業-専用（準と専用でただの工業をサンドウィッチ）
+田園
と流れを覚えていくと早いです。
②呪文「ほじとろしい」を唱える
これはわたしが生み出した呪文なんですが一発で全ての表を網羅できます。
○建築可能 ×建築不可
として考えます。
第一種低層住居専用地域
→ほじとろし○
第二種低層住居専用地域
→ほじとろしい○
第一種中高層住居専用地域
→ほとろしだびい○
第二種中高層住居専用地域
→ほとろしだびい○
第一種住居地域
→ほとろしだびいほぼ○
第二種住居地域
→ほとろしだびいほぼか○
→いえりょ×
近隣商業地域
→りょ×
商業地域
→全部○
→全部○
工業地域
→しだびいほなりょ×
工業専用地域
→ほかそじ○
田園住居地域
→※第一種低層住居専用地域と同じ
なんだこの呪文ってなってますか？？
これ実は、すべての頭文字を取ったものなんです。
「ほ」は保育園、「じ」は住宅、「と」は図書館etc.......
上記の文字の意味は後述します。
これでなにができるかというと、例えば
・この中の正しいものはどれか
（１）病院は，工業地域，工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。
（２）老人ホームは，工業専用地域以外すべての用途地域内において建築することができる
（３）図書館は，すべての用途地域内において建築することができる。
（４）大学は，工業地域，工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。
上記のような問いが出てきた場合 工業専用地域と工業地域が多いので2つの呪文を出します。
しだびいほなりょ× →工業地域
ほかそじ○ →工業専用地域
これで見ると
(1)は、ほかそじ〇・しだびいほなりょ×で、二つの地域にた建築不可とその文はあっているが、他にもほじとろしい〇など建築不可な用途地域があるので誤り。
(3)は、ほかそじ〇で図書館のイニシャル「と」が入っていないので誤り。
(4)は、ほかそじ〇・しだびいほなりょ×で、二つの地域にた建築不可とその文はあっているが、他にもほじとろしい〇など建築不可な用途地域があるので誤り。
(1)は、ほかそじ〇で工業専用地域は老人ホームは建てれない文は合ってるので、全体の呪文から探るが他は老人ホームは建設可なのでこの問が本問の正解となる。
このように呪文を使うことで、イニシャルを見て判断できるため、時短になる！
※また共同住宅なども出てくるが、これは住宅系であるためイニシャル「じ」というふうにある程度のフイーリングが必要になります！
「まーでもだいたいわかりますよね？？？似てるじゃん！」
※しかし「し」と「だ」は似てるので「し」は
小、中、高
「だ」は小、中、高以外の学校と覚えるとより正確です！
※それと、ひらがなは基本的に被りませんが「ほかそじ」の「じ」だけは住宅ではなく自動車修理工場となっています。
ひらがな解説
ほ:保育園 じ:住宅
と:図書館(公共) ろ:老人ホーム
し:小学校(小中高)
だ:大学(短大、専門学校) び:病院
い:飲食店 ほ:ホテル
ぼ:ボーリング場 か:カラオケ
え:映画館 りょ:料理店
な:ナイトクラブ(キャバレー)
そ:倉庫
※じ:自動車修理工場(工業専用地域のみ)
最後に
いかがでしょうか？
この範囲は頻出なのに暗記しにくい！！！と思っている人は是非つかってみては？！
圧倒的に無意味な単語の並びなのでかなり記憶の定着は期待できると思います！
また、これだけではまだ数値的なものは把握できないので、この暗記に+で㎡も覚えておくと無敵になれます！
ま、この呪文さえ完璧ならこの手の問題であればあらかた無双できます。
是非この範囲を完璧におさえて今年度の宅建試験合格しましょう！！！！！
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宅地建物取引士 ～宅建士本試験の立ち回り～
どうも松本です。
皆さん勉強頑張ってますか？
今日は初受験者に向けて「本試験の流れ」
と
「問題をいいペースで解く、立ち回り」について話していきたいと思います。
本試験の流れ
1.試験は2時間(13時-15時)
↑12時半には着席(説明がはいる)！！
2.問題は50問(免除者は45問)←うらやましいですね
3.※途中退室は不可！
4.問題は試験後に持ち帰ることができる
5携帯は電源切って封筒に詰めて回収
6.試験中のトイレは行くことができます（しかし後ろからずっと監視されますので出るもんも出ません）
試験問題の立ち回り
試験の配分は大体
※問1～14が権利関係、問15～22が法令、問23～25が税法、問26～45が宅建業法、問46～50
となっています。
STEP1
まず宅建業法から解きます。宅建業法は暗記なので、すらすら解けるからです。
比較的解きやすいので問題を解けたという安心感から
試験独特の緊張感で冷静な判断を失うことを避けることが出来ます。
なのでスタートと同時に26ページをさっと開いて始めましょう。
STEP2
次に法令から最後までやっちゃう。
これも暗記です。無理なもんは無理な問題しかないからです。
無理な問題は大体みんな落としてるんでさほど焦る必要はありません。
なのでさっと15ページに戻って！
STEP3
最後は権利関係。
権利関係はフィーリングが大事だと思っています。ですので時間をかけてゆっくりと冷静に解くことをお勧めします。
ゆっくり気持ちを落ち着けながら解いていきましょう。
案外初めての問題でもしっかり見ればわかる内容も多いはずです！！！！
この三手順が私的にはベストです。
理由：
私の使っていたテキストも多くの方が使用しているテキストもこの分け方になっているはずです。
テキストで学習しているのであれば記憶を呼びだす際に一分野からずつよびおこしたほうがいいですよね？
記憶の混乱をさけるためにこのように立ち回っています。
最後に
皆さんそれぞれに得意な分野があると思います。
※問1～14が権利関係、問15～22が法令、問23～25が税法、問26～45が宅建業法、問46～50
苦手分野がある人は直前まで勉強してるはずなので、その分野から始めてみるのもいいと思います。
しっかりと上記を把握し皆さんが解きやすい形で過去問から実践してみて下さい。
今年度の宅建試験頑張りましょう！！！！！！
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初投稿
今日から投稿します。
松本です。
ブログを通して様々なことを学んでいきたいと思っています😚
主に建築内装や不動産のことなどを綴っていきます。
興味を持ってくれた方連絡お待ちしています。
(m(_ _)m)
https://twitter.com/Matsumoto_T___
